🏠 Как не лишиться квартиры после ее покупки: 3 признака добросовестного покупателя

Мы разбираем ключевые признаки добросовестного покупателя, чтобы помочь избежать подобных рисков.

О чем позаботиться добросовестному покупателю

В гражданском праве добросовестность определяется как предсказуемые и общепризнанные действия. При покупке недвижимости это подразумевает тщательную проверку юридической чистоты сделки и подтверждение прав продавца на момент заключения договора.

Если сделка оспаривается, суд оставит квартиру у приобретателя, который провел все необходимые проверки.

Признак №1: Возмездность приобретения

• Возмездность означает оплату полной рыночной цены без символических сумм, подарков или обмена.
• Заниженная цена может указывать на кабальную сделку, которую суд признает недействительной из-за невыгодных условий для продавца.
• В договоре купли-продажи мы рекомендуем фиксировать реальную стоимость.

В нашей практике встречался случай, когда продавец убедил указать в договоре три миллиона рублей вместо пяти. Покупатель передал три миллиона через банковскую ячейку, а два — наличными без расписки. В итоге сделка была оспорена, и квартиру вернули продавцу, вернув покупателю лишь указанную сумму.

Признак №2: Осмотрительность

• Осмотрительность подразумевает активные шаги по проверке честности сделки.
• Необходимо изучить правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве.
• Основное доказательство права собственности — выписка из ЕГРН, которую собственник может получить бесплатно онлайн через Госуслуги.
• Запросите не только выписку в формате PDF, но и файл электронной подписи (.sig) для проверки подлинности на Госуслугах.

🔍 На что обратить внимание в выписке из ЕГРН:

• Продавец указан как единственный собственник.
• Основание регистрации: предпочтительны договор участия в долевом строительстве или купли-продажи не менее трех лет назад. Договор приватизации несет риски отказа от участия.
• Отсутствие обременений: ареста, ипотеки или задолженностей. Проверьте продавца в Банке данных исполнительных производств и Реестре банкротств, включая супругов при наличии брака.
• Нет прав третьих лиц, таких как пожизненное проживание.
• Срок собственности не менее трех лет, что защищает от исков по предыдущим сделкам.
• Для подтверждения юридической чистоты закажите расширенную выписку о переходе прав. Идеальный срок владения — не менее трех лет, чтобы избежать оспаривания.
• Подозрительно частая смена собственников или недавнее наследование менее года.
• При наличии предварительного договора нотариус может выдать свидетельство о сведениях в ЕГРН за 300 рублей.
• Если несколько собственников, требуется нотариальное согласие всех, включая супругов или бывших при разводе без раздела имущества. Справка о семейном положении стоит 350 рублей.

Признак №3: Неосведомленность о правах третьих лиц

• Этот признак подтверждается отсутствием знаний о других владельцах после активных проверок.
• Покупатель должен убедиться в отсутствии альтернативных прав в выписке из ЕГРН и проверить подлинность документов продавца.
• Подозрительна доверенность из другого региона — ее следует верифицировать у выдавшего нотариуса.
• Если продавец пожилой или с признаками недееспособности, запросите выписку из ЕГРН о статусе через нотариуса по предварительному договору. Только суд признает недееспособность, внося данные в реестр.